賃貸アパートや分譲マンションの管理者は古物営業所として一室を使用することを承諾してくれるのか
賃貸アパートや分譲マンションなどを営業所として使用する場合、管理会社や大家さんなどの管理者からの承諾が必要となります。
古物商許可申請において、管理者からの承諾は要件とされてはいませんが、各都道府県の公安委員会では必ずと言っていいほど、この承諾を受けていることを要件とされます。
しかし、多くの賃貸アパートや分譲マンションは「居住用」となっており、営業所として利用することは例外的と言えるでしょう。
今回は、賃貸アパートや分譲マンションの管理会社や大家さんが、「居住している一室を古物営業所として使用することを承諾してくれるのか」をアパートの仲介業者さんに聞いてみた結果をお伝えいたします。
アパート仲介業者に聞く、管理者の承諾の可能性
既に居住中の物件の場合、そもそも住居として契約している以上、住居以外の使用は原則不可となる
まず、原則として、一般的に賃貸アパートや分譲マンションなどの集合住宅は「居住用」であることがほとんどであるため、使用方法としては原則居住のみとなります。おそらくその集合住宅の登記簿の用途欄は「居住用」とされているでしょうから、そこを営業所として使用すると用途変更の登記を要し、固定資産税が変わったり、消費税の課税の可能性もあるからです。
ほとんどの場合、その物件が居住用か事務所使用可なのかは賃貸契約書に記載してあったり、マンション管理組合の規約に記載してあったりします。
物件が事務所利用相談可能の場合は、内容により相談で、【住居兼事務所】（SOHO）として再度契約をし直す必要がある
これは契約時に判明していることですが、居住用の物件であっても、事務所として利用することが認められているものもあります。
その場合には、物件の条件によっては再度事務所として再契約することが必要なこともあります。
『不特定多数の出入りがある』『登記希望』『屋号（看板）掲示希望』等の条件がある場合は、承諾の難易度が上がる傾向にある
アパートやマンションなど集合住宅を管理する者にとって一番困るのは、「他の居住者に迷惑がかかること」です。そのため、居住用の一室に不特定多数の者の出入りが常にあるようでは困ります。同様の理由で看板を掲げることも周囲を不安にさせることにつながってしまう懸念があるでしょう。
また、法人等は登記が必要であり、登記事項証明書にも営業所の記載がなされます。そうなると大家さんは、前述した用途変更の登記を要することになってしまいます。
これらに該当する場合は、古物営業の場として一室を使用することの承諾はさらに難しくなってくるでしょう。
管理会社が入っている物件ほど承諾が難しく、貸主自主管理（一般媒介）の物件の方が可能性は高くなる
管理会社では、基本的に賃貸契約書やマンション管理規定に沿った内容の管理を行わなければなりません。そのため、一存で古物営業所としての承諾をすることはなかなか難しいのかもしれません。
反面、大家さんが自分で管理を行うタイプの貸主自主管理物件の場合はどうでしょう。
この場合、大家さんの一存で承諾をすること可能性は高くなります。規約等に縛られず、「長く住んでくれているから」、「丁寧な使い方をしてくれているから」、「信頼できる人柄だから」などの印象によって認められる可能性が高くなるかもしれません。
この場合は、インターネットで売買を行うので来客が無いことや、物品の量がなど他の居住者の迷惑とならないことなどを丁寧に説明する必要があるでしょう。
ちなみに完全貸主自主管理の賃貸物件は全体の２割程度、募集や契約以外は自主管理という物件を含めると４５%程度のようです。（参照：国土交通省「賃貸住宅管理業務に関するアンケート調査）
管理者の承諾の可能性についてのまとめ
- 管理会社が管理しているタイプの物件は難易度が高い
- 大家さん自信が管理している物件は承諾の可能性が上がる
- インターネット等を用いた個人規模の古物営業であれば可能性は上がる
- 承諾を依頼する場合は、来客が無いことや登記不要なこと、看板を掲げる事が無いことをしっかりと説明する
以上のような結果となりました。
新型コロナウイルスの影響で営業所の承諾の可能性は上がる？
これはあくまで推測となりますが、新型コロナウイルスの影響で国民に「新たなる生活様式」が求められたことで、古物営業所の承諾を得られる可能性が上がるかもしれません。
例えば、リモートワークの爆発的な増加。新型コロナウイルスの影響により、インターネットなどを使用した在宅勤務を行う者が爆発的に増加しました。
感染者数は減少してきましたが、国の施策としては、「在宅で行える仕事は在宅で」という考えは継続するでしょう。
この在宅勤務ですが、居住している一室を事業に使用していることには変わりがありません。これは、自宅でインターネットを用いた個人規模の古物営業と類似するところもあるでしょう。
国土交通省から出されている「マンション標準管理規約」には、専有部分（マンションの一室）の用途として「区分所有者（マンションの一室の所有者）は、その専有部分を専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない。」というモデルがあります。民泊新法の施行により、マンション規約を変更して民泊を行えるようにするところも増えましたが、規約を変更しなくても「専ら住宅として使用」という点についてはクリアできるほどの規模で古物営業を行う個人の方がほとんどではないでしょうか。
今後、在宅ワークの発展により、個人規模の古物営業所として承諾を得られる可能性が高くなるかもしれません。
今回は、古物商許可申請に必要となるアパート等の管理者の承諾の可能性についてお伝えしました。今まで承諾を得られなそうだからと古物商許可を取得していなかった方も、逮捕されることなく、安心して営業を行えるよう前向きに考えてみましょう。
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